2026 세제개편안 확정｜전세·매매시장 영향과 준비법

2026년 세제개편안이 9월 1일 국무회의를 통과해 정부안으로 확정됐습니다. 8월 3일 처음 발표된 안에서 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제 축소와 세부담 상한 인상은 철회됐지만, 부동산 세제를 보유보다 실제 거주 중심으로 바꾸는 큰 틀은 남았습니다.^[1]

아직 확정된 법은 아닙니다. 정부안은 국회 심의와 의결을 거쳐야 하고, 시행령·시행규칙도 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 “이대로 통과될 분위기”라고 단정할 근거는 충분하지 않습니다. 다만 입법예고와 부처 협의, 차관회의, 국무회의를 거쳐 국회에 제출된 단계인 만큼, 큰 방향이 유지되는 경우를 기본 시나리오로 두고 준비할 필요는 있습니다.^[1]^[5]

그렇다고 “그대로 통과된다”고 단정해서는 안 됩니다. 입법예고와 부처 협의에서 나온 의견이 반영됐고, 실제로 국무회의 확정 과정에서 종부세 두 항목이 수정됐습니다.^[1] 지금은 계약을 서두르기보다 통과 가능성이 높은 시나리오를 계산하고, 최종 법률이 나오면 실행하는 순서가 안전합니다.

이 글은 집값 방향을 단정하기보다 세입자와 실수요 매수자가 겪을 수 있는 불리한 시나리오, 그리고 계약 단계별 준비 방법에 초점을 맞춥니다.

2026년 9월 6일 기준: 아래 내용은 국무회의에서 확정된 정부안 기준입니다. 국회 심사에서 세율, 공제액, 적용 시기와 경과조치가 달라질 수 있습니다.

8월 발표안과 9월 정부안, 무엇이 달라졌나

구분	8월 3일 발표안	9월 1일 정부안
실거주 1주택 종부세 기본공제	12억 원 → 14억 원	14억 원 유지
비거주 1주택 종부세 기본공제	12억 원 → 9억 원	12억 원 유지
비거주 부부 공동명의 1주택 기본공제	각 9억 원 → 각 4억 원	각 6억 원
종부세 세부담 상한	150% → 200%	150% 유지

비거주 1주택자를 가장 불안하게 했던 기본공제 9억 원안은 철회됐습니다. 따라서 8월 초 자료만 보고 “전세를 준 1주택자는 기본공제가 9억 원으로 줄어든다”고 설명하면 현재 정부안과 맞지 않습니다.^[1]

하지만 다른 핵심 골격은 대부분 유지됐습니다.

실거주 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 14억 원으로 올라갑니다.
종부세 공정시장가액비율은 현행 60%에서 2027년 70%로 오릅니다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80%가 적용되는 안입니다.
종부세 세율은 주택 수보다 주택가액을 중심으로 단계적으로 일원화됩니다.
1세대 1주택 종부세 세액공제는 보유기간보다 거주기간 중심으로 바뀝니다. 공제금액 한도는 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원입니다.
주택 양도세 장기보유특별공제도 2028년부터 거주 중심으로 단계적으로 바뀌며, 공제한도는 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원입니다.^[2]^[3]

다주택자의 조정대상지역 주택 양도세 중과는 없애지 않고 2027~2028년에 한시적으로 낮춥니다. 2주택자는 기본세율에 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트를 더하고, 3주택 이상은 각각 10%포인트와 15%포인트를 더하는 구조입니다. 2029년부터는 현행 중과 수준으로 돌아가는 안입니다.^[2]^[3]

전세시장에 생길 수 있는 좋지 않은 변화

1. 집주인의 실거주 전환이 늘면 전세 매물이 줄 수 있다

이번 개편안은 오래 보유한 사람보다 오래 거주한 사람에게 더 많은 공제 혜택을 주는 방향입니다. 전세를 주던 집주인이 종부세 세액공제나 향후 양도세 공제를 위해 직접 입주하면 해당 주택은 임대차 시장에서 빠집니다.

비거주 1주택 기본공제가 12억 원으로 유지되면서 초기 발표안보다 압박은 줄었습니다. 그래도 고가주택, 다주택, 장기간 비거주 주택은 거주 중심 공제로 바뀌는 영향을 계속 받습니다. 전세 공급 감소 가능성이 완전히 사라진 것은 아닙니다.

세입자에게는 계약갱신 거절이나 만기 이사 위험으로 나타날 수 있습니다. 특히 선호 학군지와 직주근접 지역처럼 대체 매물이 적은 곳은 한두 건의 매물 감소도 체감 전셋값을 크게 움직일 수 있습니다.

2. 임대주택이 매매로 전환되면 전세 공급이 먼저 줄 수 있다

보유세가 오르거나 양도세 중과가 한시적으로 낮아지면 다주택자는 2027~2028년에 매도를 검토할 수 있습니다. 매수자가 실거주자라면 기존 전세 주택은 매매가 끝난 뒤 임대시장에서 이탈할 가능성이 큽니다.

매매 매물이 늘면 집값 안정에는 도움이 될 수 있지만, 같은 과정이 전세 공급에는 반대 방향으로 작용할 수 있습니다. “매매 매물 증가 = 세입자에게도 무조건 좋은 일”은 아닙니다.

3. 보유비용이 월세로 전가될 가능성이 있다

세금이 오른다고 임대료가 자동으로 같은 금액만큼 오르는 것은 아닙니다. 임대료는 주변 공급과 수요, 금리, 계약갱신 여부에 따라 결정됩니다. 다만 집주인이 늘어난 보유비용을 보증금보다 월세에서 회수하려는 유인은 커질 수 있습니다.

양도세 중과 재개 직후에도 매매와 증여가 함께 줄고 관망세가 짙어졌으며, 거래 감소가 곧바로 서울 핵심지역 가격 하락으로 이어지지는 않았습니다.^[7] 시장이 잠긴 상태에서 임대인이 전세보다 월세를 선호하면 세입자의 월 주거비가 늘 수 있다는 우려도 제기됐습니다.^[6]

정부안에는 월세세액공제 대상 월세 한도를 연 1,000만 원에서 1,200만 원으로 높이고, 청년은 소득 구분 없이 17% 공제율을 적용하는 내용이 포함됐습니다.^[3] 도움이 되는 조치지만 전세 물량 자체를 늘리는 정책은 아닙니다.

4. 법 통과 전까지 전세 계약의 불확실성이 커질 수 있다

집주인은 법안 통과와 시행 시기를 보고 실거주, 매도, 보유를 결정하려 합니다. 세입자는 계약 만료가 다가와도 집주인의 계획을 늦게 통보받을 수 있습니다. 이런 시기에는 좋은 전세 매물을 기다리다 선택지가 줄거나, 보증금 반환 일정이 꼬일 가능성이 있습니다.

전세 계약을 앞두고 있다면 2026 전세계약 체크리스트 12가지에서 등기부등본, 선순위채권, 전세가율, 반환보증과 특약을 함께 확인해 두는 편이 좋습니다.

매매시장에 생길 수 있는 좋지 않은 변화

1. 국회 통과 전까지 거래 절벽이 길어질 수 있다

세금은 매도 시점에 따라 차이가 커집니다. 다주택자는 2027년의 낮은 중과세율을 기다릴 수 있고, 매수자는 매물 증가와 가격 조정을 기대하며 계약을 미룰 수 있습니다. 양쪽이 동시에 기다리면 거래량만 줄고 호가는 버티는 시장이 만들어집니다.

세제개편안 발표 전 서울 아파트 거래량은 4월 8,910건, 5월 9,000건에서 6월 5,322건, 7월 3,636건으로 줄었다는 보도도 나왔습니다.^[8] 이 수치만으로 세제개편이 원인이라고 단정할 수는 없지만, 정책 불확실성이 거래를 늦추는 요인인 것은 분명합니다.

2. 2027~2028년 특정 지역에 매물이 몰릴 수 있다

다주택자 양도세 중과가 한시적으로 낮아지고 2029년에 다시 올라가면 매도 시기가 2027~2028년에 집중될 수 있습니다. 다주택 비중이 높거나 투자 수요가 많았던 지역은 비슷한 매물이 한꺼번에 나와 단기 가격 압력을 받을 수 있습니다.

반대로 실거주 선호가 강한 핵심지역은 매물이 늘어도 가격이 크게 떨어지지 않을 수 있습니다. 이미 거래가 급감한 시기에도 서울 일부 선호지역 가격은 상승 흐름을 이어갔습니다.^[7] 전국 집값이 한 방향으로 움직이기보다 지역과 상품별 격차가 커질 가능성이 있습니다.

3. 실거주 1주택 혜택이 ‘선호 한 채’ 쏠림을 만들 수 있다

거주용 1주택은 종부세 기본공제가 공시가격 14억 원으로 올라가고, 정부는 시가 약 20억 원 수준까지 종부세 과세 대상에서 제외된다고 설명했습니다.^[4] 이 혜택은 실거주 수요가 선호하는 아파트에 매수세를 붙잡아 둘 수 있습니다.

그 결과 외곽의 비선호 주택은 매물이 늘고, 교통·학군·신축 등 조건이 좋은 주택은 가격이 잘 내려오지 않는 양극화가 나타날 수 있습니다. 무주택자는 전체 시장이 조정된다는 뉴스만 믿고 기다렸다가 원하는 지역의 가격이 오히려 버티는 상황을 겪을 수 있습니다.

4. 갈아타기 일정이 빡빡해질 수 있다

정부안에는 조정대상지역에서 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한을 신규주택 취득 후 3년에서 2년으로 줄이는 내용도 담겼습니다.^[2] 시행령 개정과 경과조치를 최종 확인해야 하지만, 그대로 시행되면 기존 집이 팔리지 않을 때 세금과 자금 부담이 커질 수 있습니다.

갈아타기 수요자는 새 집 계약부터 하기보다 기존 집의 예상 매도기간, 잔금일, 대출 실행 가능 여부를 먼저 계산해야 합니다. 매수 계약서에는 기존 주택 매도와 대출 조건이 어긋날 때의 처리 방법을 구체적으로 적는 것이 안전합니다.

지금 시점에 어떻게 준비해야 할까

전세 세입자

계약 만료 4~6개월 전부터 같은 단지의 전세와 월세 매물을 함께 확인합니다.
집주인에게 매도나 실거주 계획이 있는지 문자 등 기록이 남는 방식으로 묻습니다.
등기부등본, 건축물대장, 선순위채권과 전세가율을 계약 직전 다시 확인합니다.
전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 계약 전에 조회하고, 가입 불가 주택은 이유를 확인합니다.
전입신고와 확정일자를 미루지 않습니다.
전세 물량이 부족할 때를 대비해 보증부월세의 월 부담액과 월세세액공제 가능 여부도 계산합니다.

무주택 매수자

세제개편만 보고 매수 시점을 정하지 않습니다. 소득, 현금, 대출한도, 금리 상승 시 원리금 부담을 먼저 봅니다.
실거주가 가능한 주택인지 확인합니다. 거주 중심 세제에서는 실제 입주가 어려운 주택의 장기 세후수익이 불리해질 수 있습니다.
같은 생활권의 매매가와 전세가를 비교하고, 2027~2028년 입주물량과 다주택자 매물 가능성을 확인합니다.
원하는 지역의 가격이 버틸 가능성과 인근 투자지역의 매물이 늘 가능성을 따로 봅니다.
2026 부동산 세제 개편, 무주택자는 지금 집을 사야 할까?에서 매수와 전세 연장 시나리오를 비교해 볼 수 있습니다.

1주택자와 갈아타기 수요자

자신의 주택이 실거주 1주택, 비거주 1주택, 일시적 2주택 중 어디에 해당하는지 구분합니다.
주민등록표 초본, 전입·전출 기록, 공과금과 관리비 등 실제 거주를 설명할 자료를 연도별로 보관합니다.
공시가격, 취득가액, 필요경비, 예상 양도가액을 기준으로 2027·2028·2029년 세후 금액을 각각 계산합니다.
조정대상지역에서 갈아타려면 종전주택이 2년 안에 팔리지 않는 경우까지 자금계획에 넣습니다.
장기보유특별공제 변화는 2026 장기보유특별공제 개편 정리도 참고하되, 최종 통과 법률로 다시 계산해야 합니다.

다주택자와 임대인

주택별 공시가격, 조정대상지역 여부, 임대등록 상태, 취득일과 실제 거주기간을 한 장에 정리합니다.
보유세만 비교하지 말고 양도세, 대출이자, 임대수익, 공실과 수선비를 합친 세후 현금흐름을 계산합니다.
2027년에 무조건 파는 전략보다 2027년과 2028년의 중과세율, 매물 경쟁, 임대차 만기를 함께 비교합니다.
세입자가 있는 집을 팔 때는 보증금 반환 재원과 인도 일정을 먼저 확보합니다.
법안 통과 전에 증여나 매매계약을 서두르지 말고, 최종 경과규정을 확인한 뒤 세무사에게 개별 계산을 받습니다.

앞으로 반드시 확인할 네 가지

국회 상임위원회 심사에서 종부세 공제와 세율이 다시 바뀌는지
본회의를 통과한 소득세법·종합부동산세법의 정확한 시행일
시행령에 담길 실거주 인정 기준과 일시적 2주택 경과조치
2027년 공시가격과 6월 1일 기준 보유 현황

정부안이 국무회의까지 통과한 만큼 아무 준비 없이 “국회에서 다 바뀔 것”이라고 보는 것도 위험합니다. 반대로 아직 법이 아닌 안을 확정세율처럼 적용해 집을 급히 팔거나 사는 것도 위험합니다.

지금 할 일은 계약이 아니라 분류와 계산입니다. 내 주택 수, 공시가격, 실제 거주기간, 임대차 만기와 대출잔액을 정리해 두면 국회 통과 뒤 바로 판단할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

2026 세제개편안은 확정됐나요?

정부안은 9월 1일 국무회의에서 확정돼 국회에 제출됐지만 법률로 확정된 것은 아닙니다.^[1]^[5] 국회 심의와 본회의 의결을 거쳐야 하며 일부 항목은 시행령 개정도 필요합니다.

이대로 통과될 가능성이 높은가요?

입법예고와 부처 협의, 차관회의, 국무회의를 거친 안이므로 큰 방향이 유지될 가능성에 대비할 필요는 있습니다. 다만 실제 정부안 확정 과정에서도 비거주 1주택 기본공제와 세부담 상한이 바뀌었습니다.^[1] “큰 골격 유지 가능성”과 “문구 그대로 통과”는 다른 말입니다.

전세를 준 1주택자의 종부세 기본공제가 9억 원으로 줄어드나요?

9월 1일 확정된 정부안에서는 비거주 1주택자의 기본공제를 현행 12억 원으로 유지했습니다.^[1] 8월 3일 발표안의 9억 원 축소 내용은 철회됐습니다.

세제개편안이 통과되면 전셋값은 무조건 오르나요?

단정할 수 없습니다. 집주인의 실거주 전환, 임대주택 매각과 월세 선호는 전세 공급을 줄일 수 있지만 지역별 입주물량, 금리, 대출규제와 수요가 함께 작용합니다. 지역별 전세 매물 수와 신규 입주물량을 같이 확인해야 합니다.

지금 집을 팔거나 사야 하나요?

개편안 하나만으로 결정하면 안 됩니다. 세입자는 계약 만기와 보증금 안전을, 매수자는 상환능력과 실거주 가능성을, 보유자는 연도별 세후 금액을 먼저 계산해야 합니다. 실제 계약 전에는 최종 통과 법률과 시행령을 확인해야 합니다.

공식 자료 및 참고 기사

본 글은 일반적인 정보 제공을 위한 자료이며, 개별 사안에 대한 세무·법률·대출 또는 투자 자문이 아닙니다. 실제 계약이나 신고 전에는 국회에서 통과된 최종 법률과 시행령을 확인하고 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.

2026 세제개편안 정부안 확정｜전세·매매시장에 올 부담과 지금 준비할 것