1주택자 갈아타기 막혔다? 집부터 팔지 않아도 가능한 방법

※ 이 글은 정부·지자체의 공개자료를 바탕으로 AI의 도움을 받아 작성·검토했습니다. 개인별 대출 승인이나 세금 결과를 보장하는 금융·세무 자문이 아닙니다.

“이제 1주택자는 갈아타기도 못 한다.”

10·15 부동산 대책 이후 이런 이야기가 많아졌습니다. 서울은 토지거래허가구역으로 묶였고, 주택담보대출 한도는 집값에 따라 6억 원, 4억 원, 2억 원으로 줄었습니다. 기존 집이 있는 사람은 대출 자체가 나오지 않는다는 말도 들립니다.

하지만 정확히 말하면 갈아타기가 금지된 것은 아닙니다. 기존 집을 그대로 보유하면서 한 채를 더 사는 대출은 막혔지만, 기존 주택을 정해진 기간 안에 처분하는 실수요자의 갈아타기 대출은 남아 있습니다.[1]

달라진 것은 순서입니다. 예전에는 새집을 먼저 계약하고 기존 집은 천천히 팔아도 됐습니다. 지금은 기존 집의 매도 가능 가격, 대출 승인액, 잔금과 전입 날짜를 먼저 맞춘 뒤 새집을 골라야 합니다.

이 글은 2026년 9월 12일 확인한 정부·지자체 자료를 기준으로 작성했습니다. 실제 적용은 주택 소재지, 가격, 취득 시점, 소득, 보유·거주 기간과 세대 구성에 따라 달라질 수 있습니다.

결론부터: 1주택자에게 남아 있는 갈아타기 방법

현재 가능한 방법은 크게 네 가지입니다.

기존 집을 먼저 매도한 뒤 새집을 산다.
새집을 먼저 사고 6개월 안에 기존 집을 처분한다.
기존 집 매도와 새집 매수의 잔금을 같은 날 처리한다.
대출 한도가 달라지는 가격 구간에 맞춰 목표 주택을 조정한다.

어떤 방법이든 계약 전에 은행의 대출 사전심사를 받아야 합니다. 부동산 중개업소에서 말하는 “대출이 이 정도 나올 것”이라는 예상만 믿고 계약금을 보내는 것은 위험합니다.

정책에서 1주택자가 확인해야 할 내용

기존 집을 보유한 채 추가 주택을 사면 주담대가 제한됩니다

수도권·규제지역에서 1주택자가 기존 집을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하면 주택구입 목적 주담대가 원칙적으로 제한됩니다. 다만 기존 주택을 6개월 안에 처분하기로 약정하면 처분조건부 1주택자로 대출을 신청할 수 있습니다.[1]

이 차이를 놓치면 “1주택자는 모두 대출이 안 된다”고 오해하기 쉽습니다.

기존 집을 계속 보유하면서 한 채 더 구입: 주담대 제한
기존 집을 6개월 안에 처분하는 갈아타기: 주담대 신청 가능

처분조건부라고 해서 대출이 자동 승인되는 것은 아닙니다. LTV, DSR, 기존 부채와 은행 심사를 모두 통과해야 합니다.

집값이 높아질수록 주담대 최대한도가 줄어듭니다

10·15 대책에 따라 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대 최대한도는 다음과 같습니다.[2]

시가 15억 원 이하: 최대 6억 원
시가 15억 원 초과~25억 원 이하: 최대 4억 원
시가 25억 원 초과: 최대 2억 원

규제지역에서는 LTV 40%도 함께 적용됩니다. 실제 대출액은 집값 구간별 한도, LTV, DSR, 은행 심사 결과 가운데 가장 낮은 수준에서 정해집니다.[2]

그래서 갈아타기 예산은 “내 소득이면 대출이 얼마나 나오나”만 봐서는 안 됩니다. 사려는 집이 어느 가격 구간에 들어가는지도 확인해야 합니다.

대출을 받았다면 처분과 전입 일정을 따로 관리해야 합니다

처분조건부 대출은 기존 집을 6개월 안에 처분하는 약정이 붙습니다. 수도권·규제지역에서 주택구입 목적 주담대를 받으면 신규 주택에도 6개월 이내 전입 의무가 적용됩니다.[1]

금융당국은 처분·전입 약정 위반을 점검하고 있으며, 위반이 확인되면 대출 회수와 향후 주택 관련 대출 제한이 발생할 수 있다고 안내했습니다.[7]

세법에서 인정하는 일시적 2주택 기간과 대출 약정 기간은 별개입니다. 국세청은 종합부동산세 일시적 2주택 특례에 대해 신규 주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 처분하는 요건을 안내하지만, 이것이 은행의 6개월 처분약정을 연장해 주지는 않습니다.[4]

서울 아파트는 토지거래허가와 실거주도 확인해야 합니다

서울시는 현재 25개 구 전체의 아파트를 토지거래허가구역으로 안내하고 있습니다.[6] 허가 대상 주택은 매도인과 매수인이 공동으로 허가를 신청해야 하고, 주거용으로 허가받은 경우 2년의 이용의무기간이 적용됩니다.[5]

세입자가 있는 집을 매수해 나중에 입주하려는 계획이라면 특히 주의해야 합니다. 임대차 종료일, 주담대 전입기한, 토지거래허가 조건이 서로 충돌하지 않는지 계약 전에 관할 구청과 대출 은행에 확인해야 합니다.

방법 1. 기존 집을 먼저 팔고 새집을 산다

현재 가장 안전한 갈아타기 방식입니다.

기존 집의 매매계약을 먼저 체결하면 실제 매도가격이 확정됩니다. 매도대금에서 기존 주담대와 임차보증금, 예상 세금과 비용을 빼면 새집에 투입할 수 있는 순자금도 계산할 수 있습니다.

이 방식은 마음에 드는 새집을 놓칠 수 있다는 단점이 있습니다. 잔금 일정이 맞지 않으면 보관이사나 단기 거주가 필요할 수도 있습니다. 그래도 기존 집이 팔리지 않아 처분약정을 어기거나 새집 잔금을 마련하지 못하는 위험은 크게 줄어듭니다.

진행 순서는 다음과 같습니다.

기존 집의 매도계약을 체결합니다.
기존 대출과 보증금 등을 뺀 순자금을 계산합니다.
은행에 새집 후보 주소와 가격을 제시하고 대출 사전심사를 받습니다.
기존 집의 잔금일에 맞춰 새집의 계약일과 잔금일을 정합니다.
토지거래허가 대상이면 허가 처리기간도 일정에 넣습니다.

서울시 안내에 따르면 토지거래허가는 거래 당사자가 공동으로 신청하며, 허가증은 신청일부터 15일 이내 교부됩니다.[5] 계약서의 잔금일을 지나치게 촉박하게 잡지 않는 편이 좋습니다.

방법 2. 새집을 먼저 사고 6개월 안에 기존 집을 판다

마음에 드는 집이 먼저 나왔고, 현재 집의 거래가 활발하다면 처분조건부 주담대를 활용할 수 있습니다.[1]

이 방법은 갈아탈 집을 먼저 확보할 수 있지만 위험도 큽니다. 기존 집이 예상 가격에 팔리지 않으면 가격을 크게 낮춰야 하고, 그래도 매도가 늦어지면 처분약정을 위반할 수 있습니다.

선매수를 고려한다면 다음 조건을 모두 점검해야 합니다.

기존 집을 급매로 팔아도 새집 잔금이 가능한가?
기존 집의 세입자 보증금 반환까지 계산했는가?
새집 계약금과 중도금을 대출 없이 낼 수 있는가?
대출이 예상보다 적게 나올 때 쓸 수 있는 자기자금이 있는가?
6개월 안에 매도와 신규 주택 전입을 모두 마칠 수 있는가?

“우리 집은 잘 팔릴 것”이라는 기대만으로 선매수하면 안 됩니다. 최근 실거래가와 현재 경쟁 매물을 보고, 6개월 안에 실제로 체결될 가격을 기준으로 계산해야 합니다.

방법 3. 두 집의 잔금을 같은 날 연결한다

기존 집을 판 돈이 들어와야 새집 잔금을 낼 수 있다면 동시잔금을 사용할 수 있습니다.

보통 기존 집의 매도 잔금을 먼저 받아 기존 대출을 상환하고, 남은 돈과 신규 주담대를 합쳐 새집 잔금을 지급합니다. 자금 이동이 같은 날 연속해서 이뤄지기 때문에 양쪽 중개사, 은행과 법무사의 사전 협의가 필요합니다.

기존 집 매수인의 대출이 늦어지면 새집 잔금도 지연될 수 있습니다. 계약서에는 당사자 합의 아래 다음 내용을 구체적으로 넣어야 합니다.

양쪽 주택의 잔금 시간과 자금 이동 순서
토지거래허가가 나오지 않을 경우의 계약 처리
대출 심사 결과가 달라질 경우의 처리
잔금 지연 시 책임과 기한
이사와 주택 인도 시간

특약이 모든 손실을 막아주는 것은 아닙니다. 계약서를 작성하기 전에 은행과 법무사에게 자금 이동이 실제로 가능한지 확인해야 합니다.

방법 4. 목표 주택을 대출한도 구간에 맞춘다

현재 집값 구간별 대출한도는 갈아타기 결과를 크게 바꿉니다.

예를 들어 기존 집을 13억 원에 팔고 남은 주담대 3억 원을 상환하면, 부대비용을 제외한 순자금은 10억 원입니다.

18억 원짜리 집을 사면 가격 구간상 주담대 최대한도는 4억 원입니다. 순자금 10억 원과 대출 4억 원을 합쳐도 부대비용을 빼기 전 4억 원이 부족합니다.

반면 15억 원짜리 집은 가격 구간상 최대 6억 원까지 가능합니다. DSR 심사에서 6억 원이 모두 나온다고 가정하면 순자금과 대출을 합쳐 16억 원이므로 부대비용을 감안할 여지가 생깁니다.[2]

이 예시는 대출 승인액을 보장하는 계산이 아닙니다. 같은 소득과 자산을 가진 사람도 목표 주택이 15억 원을 넘는 순간 최대한도가 달라질 수 있다는 뜻입니다.

원하는 지역을 포기하라는 이야기도 아닙니다. 같은 생활권 안에서 다음 대안을 비교해 볼 수 있습니다.

면적을 줄이고 입지를 개선하는 방법
연식이나 동·층 조건을 조정하는 방법
가격이 15억 원 이하인 단지를 함께 보는 방법
수도권이라도 비규제지역의 실거주 후보를 검토하는 방법
입주 시점이 기존 집 매도 일정과 맞는 분양주택을 보는 방법

중도금대출이 주담대 최대한도에서 제외되는 분양주택도 잔금대출로 전환할 때는 규제를 적용받을 수 있습니다.[1] 분양을 대출 규제의 우회 방법으로 생각하면 잔금 시점에 문제가 생길 수 있습니다.

1주택자가 계약 전에 해야 할 일

살 수 있는 가격부터 계산합니다

갈아타기 예산은 다음 순서로 계산합니다.

기존 집 매도 순자금 + 보유 현금 + 실제 승인 가능한 신규 대출 – 세금·중개보수·이사 등 부대비용

기존 집의 호가를 넣지 말고 6개월 안에 팔 수 있는 가격을 넣어야 합니다. 신규 대출도 광고상의 최대한도가 아니라 은행 사전심사 결과를 사용해야 합니다.

은행 두 곳 이상에서 사전심사를 받습니다

계약금을 보내기 전에 다음 자료를 준비해 은행에 전달합니다.

현재 주택의 주소와 예상 매도가격
기존 주담대와 다른 부채
매수 예정 주택의 주소와 가격
부부 합산 소득
기존 주택 매도 예정일
신규 주택 전입 예정일
세입자와 임차보증금 유무

은행마다 내부 총량과 심사 기준이 다를 수 있습니다. 한 곳에서 가능하다는 답을 들었더라도 다른 은행 결과와 비교하는 편이 안전합니다.

매도·매수·전입 날짜를 한 장에 적습니다

갈아타기에 필요한 날짜를 따로 관리하면 놓치기 쉽습니다. 다음 일정을 한 장에 정리해 보십시오.

기존 집 매매계약일과 잔금일
신규 집 계약일과 잔금일
토지거래허가 신청일과 예상 허가일
기존 집 처분약정 만료일
신규 집 전입기한
세금상 종전주택 처분기한

대출의 6개월과 세금의 처분기한을 같은 것으로 표시하면 안 됩니다.

세금은 계약 전에 따로 검토합니다

‘일시적 2주택이면 세금 문제가 없다’고 단정할 수 없습니다. 양도세, 취득세와 종부세는 판단 기준이 다르고, 기존 주택의 취득·거주 시점과 신규 주택 취득일도 영향을 줍니다.

세무 상담을 받을 때는 두 주택의 취득일, 가격, 보유·거주 기간, 규제지역 지정 시점과 세대원 전체의 주택·분양권·입주권 보유 현황을 함께 전달해야 합니다.

이런 경우에는 새집 계약부터 하면 안 됩니다

다음 중 하나라도 해당한다면 선매수보다 기존 집 선매도를 우선하는 편이 좋습니다.

기존 집의 최근 거래량이 적다.
세입자 보증금 반환자금이 부족하다.
새집 계약금과 중도금도 대출에 의존해야 한다.
은행마다 대출 가능액 안내가 다르다.
6개월 안에 실제 전입하기 어렵다.
토지거래허가 대상 여부가 불분명하다.
기존 집을 급매로 팔면 새집 잔금이 부족하다.

갈아타기의 목적은 집을 한 채 더 갖는 것이 아니라 현재 집을 새집으로 바꾸는 것입니다. 기존 집 처분이 확실하지 않다면 새집 계약을 서두를 이유가 없습니다.

갈아타기가 없어진 것이 아니라 방식이 달라졌습니다

1주택자의 갈아타기는 여전히 가능합니다. 처분조건부 주담대도 남아 있고, 선매도와 동시잔금을 이용하는 방법도 있습니다.

다만 순서는 분명해졌습니다.

기존 집이 얼마에, 언제 팔릴지 확인합니다.
기존 대출과 보증금을 뺀 순자금을 계산합니다.
목표 주택의 규제지역과 토지거래허가 여부를 확인합니다.
은행 두 곳 이상에서 대출 가능액을 확인합니다.
매도와 매수의 잔금일을 맞춥니다.
6개월 처분·전입 약정과 세금 기한을 따로 관리합니다.

지금 막힌 것은 갈아타기 자체가 아닙니다. 기존 집이 팔릴 것이라는 기대와 최대 대출한도만 믿고 새집부터 계약하는 방식이 막힌 것입니다. 매도와 자금계획을 먼저 확정하면 1주택자도 움직일 수 있습니다.

자주 묻는 질문

1주택자는 새집을 사기 위한 주담대를 받을 수 없나요?

기존 집을 계속 보유한다면 수도권·규제지역의 추가 주택구입 목적 주담대가 제한됩니다. 기존 집을 6개월 이내 처분하는 조건이라면 처분조건부 대출을 신청할 수 있습니다.[1]

6개월 안에 기존 집이 팔리지 않으면 어떻게 되나요?

처분약정 위반으로 대출 회수와 향후 주택 관련 대출 제한 등이 발생할 수 있습니다.[7] 기한이 가까워진 뒤 해결하려 하지 말고, 계약 전부터 급매 가능 가격과 대체자금을 준비해야 합니다.

기존 집을 먼저 팔고 전세로 살다가 새집을 사도 되나요?

가능합니다. 기존 집 매도 후 무주택 상태에서 예산을 확정할 수 있어 자금 위험이 줄어듭니다. 다만 전세대출 가능액과 보증금 안전성, 두 번의 이사 비용을 계산해야 합니다. 2026년 8·13 금융 종합대책도 전세대출 관리를 강화하는 수요관리 기조를 유지하고 있으므로 대출 여부를 먼저 확인해야 합니다.[3]

서울의 세입자 있는 아파트를 사서 나중에 들어갈 수 있나요?

토지거래허가와 주담대 전입 의무가 적용되면 입주를 자유롭게 미루기 어렵습니다. 임대차 종료일까지 입주하지 못하는 물건은 계약 전에 관할 구청과 대출 은행에 적용 가능한 예외가 있는지 확인해야 합니다.

면책 안내: 이 글은 일반적인 정책 정보입니다. 개인별 대출 승인과 세금 결과를 보장하지 않습니다. 실제 계약 전에는 해당 금융회사, 관할 지방자치단체와 세무 전문가에게 본인의 조건으로 확인하시기 바랍니다.