정부가 보유세·종합부동산세·양도소득세 등 부동산 세금 체계를 전면적으로 재검토하고 있다.
지난 7월 14일부터 16일까지 주택 공급·금융·세제 분야별 경청 토론회가 열렸고, 7월 23일에는 이재명 대통령이 직접 주재한 ‘부동산정책 국민 대토론회’가 진행됐다. 정부는 토론회와 온라인 국민 제안 내용을 검토해 7월 말 또는 8월 초 부동산 세제 개편안을 발표할 예정이다.
다만 2026년 7월 24일 현재 구체적인 세율과 과세 기준, 시행 시기는 아직 확정되지 않았다. 따라서 “보유세 3배 인상 확정”이나 “취득세 인하 확정”과 같은 표현은 사실과 다르다.
이번 글에서는 국민·전문가·주택 보유자·무주택자의 의견을 나눠 살펴보고, 현재까지 확인된 사실을 바탕으로 세제 개편 방향과 향후 집값을 전망한다.
국민들은 어떤 부동산 정책을 요구했을까?
“정부가 운영한 온라인 국민 제안 창구에는 7월 22일 오후 기준 총 4,513건의 의견이 접수”
분야별로는 주택금융이 1,996건으로 44.2%를 차지했고, 주택공급이 1,409건으로 31.2%, 부동산 세제는 1,108건으로 24.6%였다. 국민의 가장 큰 관심은 세금보다 청년·신혼부부·생애최초 구입자에 대한 대출 규제 완화에 집중됐다는 의미다.
다만 이 수치는 자발적으로 참여한 게시판 의견을 분류한 결과이므로, 국민 전체를 대표하는 여론조사로 해석해서는 안 된다.
📍 국민 제안 접수 결과
세제 분야에서는 다음과 같은 의견이 맞섰다.
- 초고가 1주택도 자산가치에 맞는 보유세를 부담해야 한다.
- 주택 수보다 보유한 주택의 합산가액으로 과세해야 한다.
- 보유세를 높인다면 양도세·취득세 등 거래 단계 부담은 낮춰야 한다.
- 미실현 이익에 세금을 부과하면 고령 1주택자의 부담이 커질 수 있다.
- 집주인의 세금이 전세·월세에 전가될 수 있으므로 급격한 인상은 피해야 한다.
- 실제 거주하지 않는 고가주택과 투자 목적 주택의 세제 혜택은 줄여야 한다.
- 직장·교육·간병 등 불가피한 사유로 거주하지 못하는 경우까지 투기로 판단해서는 안 된다.
정부가 대토론회에서 발표한 의견수렴 결과에서도 초고가 주택 과세와 비거주 1주택 차등 과세는 찬반이 팽팽했다. 반면 종부세를 주택 수보다 합산가액 중심으로 개편하는 방향에는 비교적 찬성 의견이 많았다.
📍 부동산 국민 대토론회 발언록
현재 부동산 세금은 어떻게 부과될까?
현재 종합부동산세는 1세대 1주택자의 경우 공시가격 12억 원, 그 밖의 경우 보유 주택 공시가격 합계 9억 원을 기본공제 기준으로 삼는다.
공시가격에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 계산하며, 주택 수와 보유 형태에 따라 세율이 달라진다.
1세대 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제를 합쳐 최대 80%까지 종부세를 공제받을 수 있다.
양도소득세도 1세대 1주택자는 양도가액 12억 원까지 비과세가 적용된다. 12억 원을 초과하더라도 10년 이상 보유·거주했다면 보유기간 최대 40%, 거주기간 최대 40%를 합쳐 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있다.
이번 세제 개편은 이와 같은 ‘주택 수 중심 과세’와 ‘장기 보유에 따른 높은 공제’를 손보는 것이 핵심이다.
2026 부동산 세제 개편안에 반영될 가능성이 큰 내용
| 예상 개편 내용 | 반영 가능성 | 현재 확인된 상태 |
|---|---|---|
| 보유세 부담 정상화 | 높음 | 대통령·정부·전문가 모두 필요성 언급 |
| 주택 수보다 합산가액 중심 과세 | 높음 | 경청 토론회에서 공감대 형성 |
| 초고가 1주택 추가 과세 | 높음 | 30억~50억 원 기준이 논의됐으나 미확정 |
| 비거주 1주택 세제 혜택 축소 | 높음 | 실거주 중심 개편 원칙과 연결 |
| 장기보유특별공제 개편 | 높음 | 보유 공제 축소·거주 공제 확대 논의 |
| 양도세 부담 조정 | 중간 | 매물 잠김 방지를 위한 완화론과 형평성 반론 대립 |
| 취득세 인하 | 중간 이하 | 거래세 완화 방향은 논의됐지만 구체안 없음 |
| 고령자 과세이연 확대 | 중간 | 현금소득 부족 문제를 보완할 대안으로 제시 |
| 지방 이전 세제 특례 | 중간 | 수도권 주택 매각 후 지방 이전 시 혜택 논의 |
1. 종부세가 ‘주택 수’보다 ‘주택 가격’ 중심으로 바뀔 가능성
가장 유력한 변화는 다주택자 여부보다 보유한 전체 주택의 합산가액과 납세 능력을 기준으로 세율을 적용하는 것이다.
현재는 서울의 30억 원짜리 주택 한 채를 가진 사람보다 지방의 10억 원짜리 주택 세 채를 가진 사람이 더 높은 세율을 적용받을 수 있다.
토론회 참석자들은 이 같은 구조가 지방의 저가주택 보유를 기피하게 하고 서울 핵심 지역의 ‘똘똘한 한 채’ 선호를 강화했다고 지적했다. 이에 따라 주택 수 중과를 줄이고 자산가액이 높을수록 세율이 높아지는 방식이 검토되고 있다.
📍 국회 세제 개혁 토론회 내용
2. 초고가 1주택자의 보유세가 높아질 가능성
실거주 1주택자라도 주택가격이 지나치게 높다면 일반적인 1주택자와 동일한 혜택을 주는 것이 적절하지 않다는 의견이 많았다.
초고가 주택 기준으로는 시가 30억 원부터 50억 원까지 다양한 의견이 제시됐다. 전문가 토론에서는 40억 원 또는 50억 원을 기준으로 새로운 과표 구간을 만들거나 공제 한도를 설정하자는 제안도 나왔다.
다만 서울과 지방의 주택가격 차이가 크기 때문에 전국에 하나의 기준을 적용할 것인지, 지역별 차등을 둘 것인지는 아직 결정되지 않았다.
3. 비거주 1주택과 실거주 1주택을 구분할 가능성
정부가 강조하는 원칙은 “주택은 매수의 대상이 아니라 거주의 공간”이라는 것이다.
따라서 실제 거주하는 표준적인 1주택자는 보호하되, 장기간 거주하지 않는 고가주택과 투자 목적 주택의 공제 혜택은 줄어들 가능성이 있다.
다만 직장 이동, 자녀 교육, 부모 간병, 해외근무 등 불가피한 비거주 사유까지 동일하게 과세하면 선의의 피해자가 발생할 수 있다. 최종안에는 예외사유와 유예기간을 얼마나 구체적으로 설정하는지가 중요하다.
4. 장기보유특별공제가 실거주 중심으로 바뀔 가능성
현재 장기보유특별공제는 10년 이상 보유하면 실제 거주기간이 짧더라도 보유기간에 따라 최대 40%를 공제받을 수 있다.
토론회에서는 이 보유기간 공제를 줄이거나 폐지하고 거주기간 공제를 확대하는 방안이 제시됐다. 일부에서는 명칭 자체를 ‘장기거주소득공제’로 바꾸자는 의견도 나왔다.
반대 의견도 있다. 장기보유특별공제를 급격히 줄이면 주택 소유자가 매도를 미루는 동결효과가 커져 오히려 매물이 감소할 수 있다는 주장이다.
5. 보유세를 올리면서 양도세·취득세를 낮출 수 있을까?
정부의 큰 방향은 보유 단계의 부담을 높이면서 거래 과정의 과도한 부담은 조정하는 것이다.
OECD도 정기적인 부동산 보유세의 역할을 강화하고 주택 거래세를 낮추면 시장의 이동성과 과세 형평성을 개선할 수 있다고 권고한다. 다만 OECD 역시 세금만으로 주택가격을 안정시키기는 어렵고 공급·금융 정책이 함께 움직여야 한다고 지적한다.
📍 OECD 주택 과세 보고서
여기서 주의할 점은 양도소득세와 취득세가 동일한 세금이 아니라는 것이다.
- 취득세는 집을 살 때 납부하는 거래세다.
- 양도소득세는 집을 팔아 얻은 양도차익에 부과하는 소득세다.
현재 토론회에서는 양도세 중과 완화를 통한 매물 유도가 더 구체적으로 논의됐다. 취득세 인하도 거론되고 있지만 세율이나 적용 대상은 아직 제시되지 않았다.
“보유세 3배 인상”은 확정된 내용일까?
결론부터 말하면 확정된 정책이 아니다.
이재명 대통령은 대토론회에서 우리나라 보유세를 일반적인 선진국 수준으로 맞추려면 산술적으로 최소 3배가 필요할 수 있다고 언급했다. 동시에 실제로 한꺼번에 세 배를 올리면 큰 조세저항이 발생할 수 있다고 지적했다.
따라서 이 발언은 보유세 3배 인상을 발표한 것이 아니라, 국제 수준과 현재 제도의 격차 및 급격한 인상의 어려움을 설명한 발언으로 해석해야 한다.
대통령이 제시한 실제 방향은 표준적인 1주택을 기준으로 실거주·지방주택은 감면 요소로, 초고가·다주택·투기 목적은 가중 요소로 반영하는 단계적 차등 과세에 가깝다.
📍 대토론회 보유세 발언 정리
세제 개편 이후 집값은 어떻게 움직일까?
단기적으로는 거래 감소와 관망세가 나타날 가능성
세제 개편안 발표 직후에는 매수자와 매도자가 실제 적용 시기와 세 부담을 계산하면서 거래를 미룰 가능성이 크다.
초고가·비거주 주택의 보유세 인상이 예상보다 강하고 양도세 퇴로까지 함께 열린다면 일부 다주택자와 고가주택 보유자의 매물이 증가할 수 있다.
반대로 보유세만 높이고 양도세 부담을 그대로 유지한다면 매도를 미루는 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다. 결국 집값에 가장 큰 영향을 주는 것은 보유세 인상 자체보다 ‘팔 수 있는 퇴로’를 함께 마련하느냐에 달려 있다.
서울 전체가 일시에 하락할 가능성은 크지 않다
한국부동산원이 7월 23일 발표한 자료에 따르면 7월 20일 기준 전국 아파트 매매가격은 일주일 동안 0.09%, 서울은 0.27% 상승했다. 서울 아파트값은 상승폭이 다소 줄었지만 76주 연속 상승 흐름을 이어갔다.
📍 서울 아파트 주간 가격동향
세제 개편 기대만으로 서울 집값이 곧바로 급락할 가능성은 제한적이다. 서울의 입주·착공 물량 부족, 선호지역 집중, 전세가격 상승이라는 공급 측 압력이 남아 있기 때문이다.
다만 초고가 주택과 비거주 주택에는 세 부담이 집중될 수 있어 강남권·한강변 고가주택의 거래량과 호가 상승세가 먼저 둔화될 가능성이 있다.
중저가 아파트로 수요가 이동할 수 있다
초고가 주택 과세가 강화되면 서울 외곽과 경기권의 중저가 아파트로 실수요가 이동할 수 있다.
이미 대출한도 축소와 고가주택 부담으로 성북·노원·중랑·구로 등 상대적으로 가격이 낮은 지역에서 ‘갭 메우기’ 형태의 상승이 나타나고 있다.
따라서 이번 개편은 서울 집값을 일괄적으로 낮추기보다 가격대별·지역별 차이를 확대할 가능성이 높다.
지방은 세제보다 일자리와 공급 수요가 중요하다
종부세가 주택 수에서 합산가액 중심으로 바뀌면 지방의 저가주택 여러 채를 보유한 사람의 세 부담은 줄어들 수 있다. 수도권 주택을 팔고 지방으로 이전할 때 양도세 혜택을 주는 방안도 지방시장에 일부 긍정적으로 작용할 수 있다.
그러나 지방 집값은 세금보다 인구, 일자리, 미분양, 입주 물량의 영향을 더 크게 받는다. 세제 혜택만으로 지방 전체의 주택가격이 상승세로 전환되기는 어렵고 광역시 핵심지와 산업도시 등 수요 기반이 있는 지역만 선별적으로 움직일 가능성이 크다.
전세·월세는 오히려 불안해질 가능성도 있다
비거주 주택의 세제 혜택을 줄이고 실거주 공제를 확대하면 임대 중인 주택에 집주인이 직접 들어가면서 전세 매물이 줄어들 수 있다.
다주택자가 주택을 매도하더라도 해당 주택을 기존 세입자가 매수하지 않는다면 임대 물량이 축소될 수 있다. 보유세 부담을 월세에 반영하려는 움직임도 나타날 수 있다.
따라서 보유세 강화와 함께 공공임대, 장기 민간임대, 전세 공급 대책이 마련되지 않으면 매매가격보다 전월세가격의 불안이 먼저 나타날 수 있다.
금리 인상은 집값 상승을 제한하는 변수
한국은행은 2026년 7월 16일 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 인상했다. 금리가 오르면 주택담보대출 이자와 주택 보유비용이 함께 증가한다.
📍 한국은행 기준금리 추이
현재 시장은 다음과 같은 힘이 맞서는 구조다.
- 집값 상승 요인: 서울 공급 부족, 전세가격 상승, 선호지역 집중
- 집값 하락 요인: 금리 상승, 대출 규제, 보유세 강화 가능성
- 거래 감소 요인: 세제 개편 불확실성, 높은 매도·매수 가격 차이
이를 종합하면 전국적인 급등이나 급락보다 서울·수도권과 지방, 고가와 중저가, 실거주와 투자주택 간 차별화가 커질 가능성이 높다.
결론｜집값 급락보다 시장 양극화 가능성이 크다
2026 부동산 세제 개편안의 가장 유력한 방향은 ‘실거주 1주택 보호, 초고가·비거주·투기 목적 주택 부담 강화’다.
종부세는 주택 수보다 합산가액 중심으로 바뀔 가능성이 높고, 장기보유특별공제는 보유기간보다 실거주기간을 더 중요하게 평가하는 구조로 개편될 가능성이 있다.
다만 보유세 인상만으로 집값을 안정시키기는 어렵다. 양도세 부담을 조정해 매물이 시장에 나올 수 있도록 하고, 서울과 수도권의 실제 입주 물량을 늘리며, 임대주택 공급을 함께 확보해야 한다.
향후 집값은 서울 전체가 동시에 하락하기보다 초고가·비거주 주택의 상승세가 둔화되고, 중저가 실거주 아파트로 수요가 이동하는 형태가 될 가능성이 크다. 지방은 세제 혜택보다 인구와 일자리 여부에 따라 지역별 차이가 더욱 벌어질 것으로 예상된다.
결국 이번 개편안의 성패는 세금을 얼마나 올리느냐가 아니라, 보유세·양도세·취득세·금융·공급 정책을 얼마나 일관성 있게 연결하느냐에 달려 있다.